קניית בית עם חריגות בנייה - שלום, אנו רוכשים בית שיש בו חריגות בנייה. מוכר הבית מסרב לכתוב שהוא אחראי לשלם על החריגות במקרה שנוצרת בעיה בעקבותן. האם עלולים ליצור בעיות ולהכריח לשלם על החריגות, או שנוכל לעבור לבית ולחיות בנחת בהנחה שלא נמכור אותו בזמן הקרוב, והאם העסקה הוגנת?

שלום
בית עם חריגות בניה, הינה פתח לצרות, גם אם נניח שהכל יעבור עליכם ללא בעיה כלשהי, אזי בעתיד כאשר תמכרו הבעיה שוב תתעורר...

להלן מספר דוגמאות להמחשת חלק מה"צרות" שעלולות להתרגש על קונה שרכש בית עם חריגת בניה:
א. צפי אפשרי של בעיות מימון:
מי שזקוק למימון משמעותי של משכנתא, ילמד, שכבר בשלב הבקשה להלוואה (משכנתא) למימון הרכישה-בו יש צורך בחוות דעת שמאי (השמאי מדווח לבנק על החריגות). בהתאם להיקף חריגת הבניה, הבנק עלול לסרב לתת הלוואה, או ולכל הפחות, להפחית את "שווי הנכס לצורך ההלוואה" (לעומת השווי המוסכם), לכדי ששווי של חלק הנכס הבנוי בהיתר בלבד, משמע- יתכן שהמימון שהקונה "בנה עליו" - יהיה קטן בהרבה או כלל לא יינתן (תלוי בהיקף וטיב החריגה).

ב. אפשרות לקשיים בהעברת זכויות (בפרט לגבי נכסים בחכירה לדורות צמודי קרקע, ולא רק לגבי אלה):

אם מדובר בנכס שהזכויות בו הן בחכירה לדורות מרשות מקרקעי ישראל (מדינת ישראל/רשות הפיתוח/הקרן הקיימת לישראל/מנהל מקרקעי ישראל), ללא שצמודה לנכס זכות שלפיה "אין הגבלה בהערה וירושה" (בד"כ נכון לגבי צמודי קרקע, ונכסים בבית משותף שאינם בחכירה "מהוונת")- רשות מקרקעי ישראל לא תתן הסכמתה (הנדרשת לפי דין) להעברת זכויות בנכס לשם הקונה ולא תאפשר לרשום משכנתא, מבלי שהמוכר יחתום על תצהיר "היעדר חריגות בניה" (כאן המוכר לא יוכל להצהיר זאת), ואז לא ניתן יהיה לרשום את הזכויות/לשעבדן.
(כמובן שיש מקרים בהם מוכרים חותמים על תצהיר כזה בלי שהנו אמת, אך זה אינו הכלל).

ג. היבטים של חשש מהעמדה לדין פלילי-עבירות בניה (של הבעלים החדש):

במקרים לא מעטים, העיריות, בפרט כאשר מקבלות תלונה של שכנים (או במהלך הליך משפטי נגד שכן שטוען לאפליה ו"מלשין" שיש לשכנו חריגת בניה), נוהגות להעמיד את בעל הדירה החדש לדין על עבירת "שימוש חורג" (שימוש חורג מהיתר/תב"ע) (גם אם חלפו שנים רבות ממועד הבניה). זו עבירה שאם מורשעים בה משלמים קנסות לא קטנים (גובה הקנסות תלוי בהיקף החריגה ובמשך השימוש מרגע שמוגש דו"ח פקח על גילוי העבירה ועד קבלת היתר/עד הריסת החריגות. במקרים כאלה כדי להקטין את הקנס וכן כדי למנוע מתן צו להריסת החריגות, יש לקבל היתר בניה או להרוס את החריגה (במקרה של הרשעה בעבירה- יוטל קנס בכל מקרה)


מכאן שלרוב במצב כזה רוכשים מקבלים יעוץ משפטי מעורך דינם, שלא לרכוש נכס כזה.

יחד עם זאת, לצד הכלל יש גם יוצאים מהכלל (מעטים).
כדי לקבוע האם חל חריג לכלל שיוכל להצדיק במקרים מסויימים את הסיכון, קודם צריך לבחון את המחיר וגם את המצב בסיוע עורך דין המתמחה בנדל"ן וגם בתכנון ובניה וגם משמאי מקרקעין בעל רקע הנדסי, כדי שיבדקו, כל אחד לפי תחומו, האם מתקיימת אפשרות חוקית (משפטית ותכנונית) והנדסית (מבחינת חוזק המבנה) לקבל היתר בניה לחריגות, לפי דין, והאם מבחינה שמאית, המחיר המוצע משקף הפחתה משמעותית (לעומת מחיר שוק של נכס דומה- חוקי למהדרין), שתצדיק את הצפי להוצאות נוספות, סיכונים, טרחה, צורך בשכירת גורמים מקצועיים להליכי היתר, ובזבוז זמן, שיהיו צפויים לקונה.

לסיום אציין כי לצורך בחינת האפשרות החריגה לרכוש בית עם חריגות בניה (במרבית המקרים לא תהיה מומלצת, כאמור) יש לזכור כי בקשה להיתר בניה היא תהליך מורכב וסבוך שיש לבצעו על ידי גורמים מקצועיים ועלול אף לפעמים להיכשל עקב נקיטת הליכי התנגדות (שכנים), ובנוסף הנו תהליך תכנוני אשר עלותו בין אלפי ש"ח (לעניין היתר לסגירת מרפסת או תוספת בניה קטנה מאוד) עד כמה עשרות רבות מאוד של אלפי ₪ (שכ"ט לגורמים המקצועיים שמעורבים בבקשה להיתר), כמו גם שלפעמים ייתכנו דרישות מצד הרשות התכנונית לשינויים/צפויות גם הוצאות נוספות לא מבוטלות (עבודות בניה כאלה ואחרות/סגירת פתחים/כיו"ב, לשם התאמה לדרישות חוקיות),

כל האמור, אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי ואדריכלי (שנדרש בפועל לשואל), ואף אינו ממצה את כל הבעיות ואף לא את כל השיקולים, האפשריים, ואינו אלא מידע חלקי מאוד וכללי, לכן אין להסתמך עליו לא לשם החלטה לעשות עסקה ואף לא לשם החלטה שלא לעשות עסקה. ניתן להסתמך עליו אך ורק לשם החלטה לשכור יועצים מקצועיים מומחים בתחומים הנדרשים (שצויינו לעיל) כדי לבצע עמם התייעצות רצינית תוך הצגת הפרטים והנתונים שיבקשו, על מנת שיבצעו את הבדיקות המתאימות

בברכה,
יהודית